Dwie nieruchomości mogą mieć dokładnie 3000 m², a mimo to oferować zupełnie inne możliwości. Dlaczego? Ponieważ na gruncie liczy się nie tylko ile metrów posiadamy, ale również jak te metry są ułożone.
Działka to nie tylko metry. Dlaczego kształt gruntu może być ważniejszy niż jego powierzchnia?
Na rynku gruntów jednym z pierwszych parametrów, na które zwracamy uwagę, jest powierzchnia.
1000 m².
3000 m².
1 hektar.
To konkretne liczby, które łatwo porównać. Problem polega na tym, że sama powierzchnia bardzo niewiele mówi o tym, jak działkę będzie można rzeczywiście wykorzystać.
Dwie nieruchomości mogą mieć dokładnie 3000 m², a mimo to oferować zupełnie inne możliwości.
Dlaczego?
Ponieważ na gruncie liczy się nie tylko ile metrów posiadamy, ale również jak te metry są ułożone.
Te same 3000 m² – trzy różne działki
Wyobraźmy sobie trzy nieruchomości.
Pierwsza ma wymiary około 50 × 60 metrów.
Druga – 20 × 150 metrów.
Trzecia ma podobną powierzchnię, ale nieregularny, zwężający się kształt.
Na papierze każda oferuje około 3000 m².
W praktyce są to trzy zupełnie różne nieruchomości.
Na pierwszej stosunkowo łatwo można zaplanować budynek, ogród, część gospodarczą i komunikację.
Druga może mieć bardzo duży front lub przeciwnie – w zależności od jej położenia względem drogi – być długim i wąskim pasem terenu.
Trzecia może mieć znaczną powierzchnię, ale część gruntu będzie trudna do racjonalnego wykorzystania.
I właśnie tutaj kończy się proste porównywanie działek za pomocą metrów kwadratowych.
Szerokość działki może zmienić wszystko
Jednym z najbardziej niedocenianych parametrów jest szerokość nieruchomości.
Działka może być duża, ale jednocześnie tak wąska, że zaprojektowanie budynku stanie się znacznie trudniejsze.
Trzeba przecież uwzględnić nie tylko samą szerokość domu.
Znaczenie mają również wymagane odległości od granic, dostęp do nieruchomości, możliwość wykonania podjazdu czy sposób zagospodarowania pozostałej części terenu.
Dlatego przy zakupie gruntu pod zabudowę pytanie:
„Ile działka ma metrów kwadratowych?”
powinno być uzupełnione drugim:
„Jakie ma wymiary?”
Front działki – parametr, o którym łatwo zapomnieć
Istotne znaczenie ma również długość granicy przylegającej do drogi.
Szeroki front może ułatwiać:
-
zaplanowanie wjazdu,
-
usytuowanie budynku,
-
organizację przestrzeni,
-
ewentualny przyszły podział nieruchomości.
Wąski dostęp do drogi może natomiast ograniczać niektóre możliwości, nawet jeżeli za nim znajduje się duży obszar gruntu.
Dlatego warto patrzeć nie tylko na mapę działki, ale również na sposób jej połączenia z otoczeniem.
Kształt a możliwość zabudowy
Regularny prostokąt lub zbliżony do niego kształt jest zazwyczaj łatwiejszy do zagospodarowania niż działka posiadająca liczne załamania granic.
Nie oznacza to, że nieruchomość nieregularna jest automatycznie gorsza.
Czasami właśnie nietypowy kształt pozwala stworzyć ciekawy projekt.
Problem pojawia się wtedy, gdy po uwzględnieniu:
-
odległości od granic,
-
linii zabudowy,
-
istniejących sieci,
-
stref ochronnych,
-
ukształtowania terenu
okazuje się, że duża część nieruchomości nie może zostać wykorzystana zgodnie z pierwotnym zamiarem kupującego.
Wtedy 2000 m² na mapie może oznaczać znacznie mniejszą powierzchnię rzeczywiście przydatną do planowanej inwestycji.
Strony świata też mają znaczenie
Kształtu działki nie powinno się analizować w oderwaniu od jej orientacji.
To, z której strony znajduje się droga, gdzie jest południe, a gdzie północ, może mieć znaczenie przy projektowaniu domu i ogrodu.
Dla jednej osoby idealna będzie działka z wjazdem od północy, pozwalająca otworzyć część ogrodową na południe.
Dla innej, planującej zupełnie inne wykorzystanie terenu, ważniejsze będą inne parametry.
Dlatego sama informacja „prostokątna działka” nadal nie wystarcza.
Trzeba wiedzieć, jak ten prostokąt leży w przestrzeni.
Ukształtowanie terenu potrafi zmniejszyć użyteczną powierzchnię
Mapa ewidencyjna jest płaska.
Działka – nie zawsze.
Na nieruchomości mogą znajdować się:
-
skarpy,
-
obniżenia,
-
podmokłe fragmenty,
-
rowy,
-
znaczne różnice wysokości.
Formalnie każdy z tych fragmentów należy do powierzchni działki.
Nie każdy jednak będzie równie łatwy do wykorzystania.
Dlatego ocena gruntu wyłącznie na podstawie mapy może prowadzić do błędnych wniosków.
Duża działka nie zawsze daje większe możliwości
To kolejny paradoks rynku gruntów.
Działka o powierzchni 1500 m² może być bardziej funkcjonalna niż nieruchomość mająca 3000 m².
Jeżeli pierwsza ma:
-
regularny kształt,
-
odpowiednią szerokość,
-
dobry dostęp do drogi,
-
korzystne ukształtowanie,
a druga jest wąska, nieregularna lub przecięta ograniczeniami, mniejsza nieruchomość może oferować znacznie większą swobodę zagospodarowania.
Dlatego cena za metr kwadratowy również nie mówi wszystkiego.
Tańszy metr nie zawsze oznacza korzystniejszy zakup.
Kształt działki a przyszłość
Warto spojrzeć jeszcze dalej.
Dzisiaj kupujemy nieruchomość dla siebie.
Za dziesięć lat możemy chcieć ją sprzedać, podzielić albo wykorzystać w zupełnie inny sposób.
Regularna działka o odpowiednich proporcjach zazwyczaj daje więcej możliwości zmiany sposobu zagospodarowania.
Nietypowy kształt może natomiast ograniczyć przyszłe decyzje.
I właśnie dlatego analiza działki powinna obejmować nie tylko pytanie:
„Co chcę zrobić tutaj dzisiaj?”
ale również:
„Co będzie można zrobić z tym gruntem w przyszłości?”
Jak patrzeć na działkę przed zakupem?
Przed podjęciem decyzji warto wykonać bardzo proste ćwiczenie.
Nie patrzeć przez chwilę na cenę.
Nie patrzeć nawet na powierzchnię.
Spojrzeć na mapę i odpowiedzieć sobie na kilka pytań:
-
Jakie są rzeczywiste wymiary działki?
-
Jak szeroki jest jej front?
-
Gdzie znajduje się dostęp do drogi?
-
Jak przebiegają strony świata?
-
Czy teren jest równy?
-
Czy istnieją ograniczenia zmniejszające powierzchnię możliwą do wykorzystania?
-
Czy kształt pozwala na przyszły podział?
-
Czy sposób zagospodarowania, który planuję, rzeczywiście zmieści się na tej nieruchomości?
Dopiero później warto wrócić do ceny.
Podsumowanie
Powierzchnia jest jednym z najważniejszych parametrów działki.
Ale nigdy nie powinna być analizowana samodzielnie.
3000 m² może oznaczać przestronną, funkcjonalną nieruchomość dającą wiele możliwości.
Może również oznaczać długi, wąski pas ziemi, którego znaczna część będzie trudna do wykorzystania.
Dlatego świadomy kupujący nie pyta wyłącznie:
„Ile metrów kupuję?”
Pyta:
„Ile z tych metrów będę mógł naprawdę wykorzystać?”
Bo na rynku gruntów wartość powierzchni nie wynika wyłącznie z jej wielkości.
Wynika również z jej użyteczności.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Dla wielu właścicieli działek drzewa są jednym z największych atutów nieruchomości. Dają cień, poprawiają estetykę i wpływają na mikroklimat. Zdarza się jednak, że z różnych powodów pojawia się potrzeba ich usunięcia. Czy właściciel działki może swobodnie wyciąć każde drzewo rosnące na swojej nieruchomości? Odpowiedź brzmi: Nie zawsze.
Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wchodzi w okres istotnych zmian. Oprócz dobrze znanych czynników, takich jak lokalizacja czy dostęp do infrastruktury, coraz większego znaczenia nabierają nowe przepisy planistyczne oraz malejąca dostępność atrakcyjnych terenów pod inwestycje.
„Ziemia zawsze drożeje” — to jedno z najczęściej powtarzanych zdań dotyczących rynku nieruchomości. Jest w nim część prawdy, ale również niebezpieczne uproszczenie. Wartość gruntu nie rośnie dlatego, że działka przez kolejne lata leży w tym samym miejscu. Zmienia się, ponieważ zmienia się jej otoczenie, sposób wykorzystania, dostępność oraz znaczenie dla potencjalnych nabywców. Ziemia nie drożeje sama.
Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.