Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
7 cech działki, które mają największy wpływ na jej wartość
Cena działki to jedno z pierwszych kryteriów, na które zwracamy uwagę podczas zakupu nieruchomości. W praktyce jednak sama powierzchnia gruntu mówi bardzo niewiele o jego rzeczywistej wartości.
Dwie działki o podobnym metrażu mogą różnić się ceną nawet kilkukrotnie.
Skąd biorą się takie różnice?
Na wartość gruntu wpływa wiele czynników. Niektóre z nich są oczywiste, inne dostrzegają dopiero doświadczeni uczestnicy rynku nieruchomości.
Poznaj siedem najważniejszych cech, które mają największy wpływ na wartość działki.
1. Lokalizacja
To czynnik, który od lat pozostaje najważniejszy.
Nie chodzi jednak wyłącznie o odległość od dużego miasta.
Coraz większe znaczenie mają również:
-
dostęp do infrastruktury,
-
komunikacja,
-
otoczenie,
-
atrakcyjność krajobrazowa,
-
tempo rozwoju okolicy.
Dobrze położona działka może zyskiwać na wartości niezależnie od sytuacji na rynku.
2. Przeznaczenie terenu
Jedna z najważniejszych informacji dotyczących każdej nieruchomości.
To właśnie przeznaczenie określa, co można na działce wybudować lub w jaki sposób można ją wykorzystywać.
Warto sprawdzić:
-
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
-
decyzję o warunkach zabudowy,
-
plan ogólny gminy,
-
inne dokumenty planistyczne.
Możliwości zabudowy często mają większy wpływ na wartość niż sama powierzchnia działki.
3. Dostęp do drogi
Działka bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może sprawiać wiele problemów.
Dlatego przed zakupem warto sprawdzić:
-
sposób dojazdu,
-
status prawny drogi,
-
ewentualne służebności przejazdu,
-
udział w drodze wewnętrznej.
Brak uregulowanego dostępu może znacząco obniżyć atrakcyjność nieruchomości.
4. Stan prawny
Nawet pięknie położona działka może okazać się trudna do sprzedaży, jeśli jej stan prawny budzi wątpliwości.
Kupujący coraz częściej analizują:
-
księgę wieczystą,
-
służebności,
-
hipoteki,
-
roszczenia osób trzecich,
-
współwłasność.
Im bardziej przejrzysta sytuacja prawna, tym większe zaufanie potencjalnych nabywców.
5. Ukształtowanie terenu
Rzeźba terenu ma ogromne znaczenie zarówno dla kosztów budowy, jak i późniejszego użytkowania nieruchomości.
Warto zwrócić uwagę na:
-
spadki terenu,
-
ekspozycję względem stron świata,
-
warunki wodne,
-
rodzaj gruntu,
-
możliwość zagospodarowania.
Pozornie atrakcyjna działka może wymagać kosztownych prac przygotowawczych.
6. Dostęp do infrastruktury
Media i infrastruktura techniczna często decydują o atrakcyjności działki.
Kupujący zwracają uwagę między innymi na:
-
energię elektryczną,
-
wodociąg,
-
kanalizację,
-
gaz,
-
światłowód.
Nie zawsze ich brak oznacza problem, jednak wpływa na koszty przyszłej inwestycji.
7. Potencjał rozwoju okolicy
Najbardziej doświadczeni uczestnicy rynku patrzą nie tylko na to, jak wygląda okolica dziś.
Analizują również:
-
planowane inwestycje drogowe,
-
rozwój zabudowy,
-
kierunki rozwoju gminy,
-
nowe usługi,
-
zmiany planistyczne.
To właśnie przyszłość otoczenia bardzo często decyduje o przyszłej wartości nieruchomości.
Czy istnieje idealna działka?
Nie.
Najlepsza działka to taka, która odpowiada celowi, dla którego została kupiona.
Innych cech będzie szukał rolnik.
Innych inwestor.
Jeszcze innych osoba planująca budowę domu.
Dlatego warto analizować nieruchomość kompleksowo, zamiast skupiać się wyłącznie na cenie za metr kwadratowy.
Podsumowanie
Na wartość działki wpływa znacznie więcej niż jej powierzchnia.
Lokalizacja, przeznaczenie, dostęp do drogi, stan prawny, ukształtowanie terenu, infrastruktura oraz potencjał rozwoju tworzą razem obraz rzeczywistej wartości nieruchomości.
Świadomy kupujący nie pyta wyłącznie:
„Ile kosztuje ta działka?”
Najpierw pyta:
„Dlaczego kosztuje właśnie tyle?”
Bo dopiero odpowiedź na to pytanie pozwala podejmować dobre decyzje.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.
Klasa bonitacyjna gruntu to jedna z najważniejszych informacji dotyczących każdej nieruchomości rolnej. Wpływa nie tylko na wartość ziemi, ale również na możliwości jej wykorzystania, ochronę prawną oraz procedury związane z ewentualnym wyłączeniem z produkcji rolnej.
Według artykułu opublikowanego przez Money.pl dynamika wzrostu cen działek zaczęła słabnąć. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach nadal notowane są rekordowe transakcje, a ceny najlepszych gruntów osiągają poziomy jeszcze niedawno trudne do wyobrażenia.