Dwie nieruchomości mogą mieć dokładnie 3000 m², a mimo to oferować zupełnie inne możliwości. Dlaczego? Ponieważ na gruncie liczy się nie tylko ile metrów posiadamy, ale również jak te metry są ułożone.
Rynek gruntów budowlanych w fazie stabilizacji, ale ceny działek ciągle rosną
Źródło artykułu: Obserwator Gospodarczy z dnia: 12 maja 2025
autor: Filip Lamański
Rynek gruntów budowlanych w Polsce rośnie obecnie wolniej niż dotychczas. W drugiej połowie 2024 roku charakteryzował się spowolnieniem dynamiki wzrostu cen oraz osłabieniem popytu, co wynikało z niepewności dotyczącej przyszłych obniżek stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski oraz oddalającej się perspektywy kolejnego programu mieszkaniowego – wynika z raportu opracowanego przez PKO BP.
Spowolnienie wzrostu cen gruntów – w II połowie 2024 roku tempo wzrostu cen działek budowlanych w największych miastach spadło do 7–13% r/r (wcześniej 14–17%).
Niepewność inwestorów – popyt na grunty osłabł z powodu oczekiwania na decyzje NBP o stopach procentowych i brak konkretów w sprawie nowego programu mieszkaniowego.
Prognozy ostrożne na 2025 rok – oczekiwany jest słaby wzrost cen, ale 2026 rok może przynieść silniejsze podwyżki w związku z reformą planowania przestrzennego.
Bank ziemi deweloperów stabilny – mimo trudniejszego otoczenia rynkowego, zasoby gruntów u dużych i średnich firm deweloperskich wzrosły o ok. 2,5–2,8% r/r.
Ceny działek: spowolnienie wzrostu
Według danych Cenatorium, w drugiej połowie 2024 roku ceny gruntów pod zabudowę w największych miastach utrzymywały się na wysokim poziomie. Najwyższe ceny odnotowano w Warszawie (871 zł/m²), Gdańsku (794 zł/m²) i Krakowie (705 zł/m²). Jednak tempo wzrostu cen spowolniło do 7-13% rok do roku, w porównaniu do 14-17% w pierwszej połowie 2024 roku. Na rynku nieruchomości widać wyhamowanie wzrostu cen.
W przypadku cen przeliczonych na metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania (PUM), w sześciu największych miastach w 2024 roku odnotowano wyraźnie wolniejszy wzrost. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Łodzi wzrost był jednocyfrowy, w porównaniu do dwucyfrowego rok wcześniej, a w Poznaniu nastąpił spadek rok do roku. Tutaj warto zaznaczyć, że udział wartości gruntu w koszcie budowy mieszkania wynosił od 14,6% do 23,5%.
Popyt na działki budowlane: osłabienie
Jak wynika z raportu analityków PKO BP, w drugiej połowie 2024 roku popyt na działki budowlane osłabł, co wynikało z mniejszego popytu na mieszkania w warunkach niejasnej perspektywy obniżek stóp procentowych NBP oraz oddalającego się horyzontu kolejnego programu mieszkaniowego. Niemniej jednak, pula nagromadzonych pozwoleń na budowę była duża i pozwalała na szybkie zwiększenie aktywności, jeśli powrócą sprzyjające warunki rynkowe.
Prognozy na 2025 i 2026 rok
W 2025 roku najbardziej prawdopodobna wydaje się słaba tendencja wzrostowa cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową, hamowana mniejszym popytem ze strony budownictwa mieszkaniowego. Silniejsze wzrosty cen mogą pojawić się w 2026 roku w konsekwencji możliwego ograniczenia podaży działek pod zabudowę mieszkaniową po przyjęciu przez gminy planów ogólnych według nowych zasad, wprowadzonych znowelizowaną ustawą o planowaniu przestrzennym. Istnieje również ryzyko paraliżu decyzyjnego, gdyby gmina nie zdążyła uchwalić planu ogólnego do końca czerwca 2026 roku, co mogłoby zmniejszyć podaż działek.
Ceny ofertowe działek: różnice w zależności od przeznaczenia
Ceny ofertowe działek są zróżnicowane w zależności od ich przeznaczenia. Najdroższe są działki komercyjne, których mediana ceny w drugiej połowie 2024 roku wynosiła około 213 zł/m² i wzrosła o 6,3% rok do roku. Mediana ceny ofertowej metra kwadratowego działki budowlanej wynosiła 164 zł, a uzbrojonej – 179 zł, z wzrostem odpowiednio o 8-9% rok do roku.
Bank ziemi deweloperów: stabilizacja
Na koniec 2024 roku zasoby banku ziemi deweloperów wzrosły nieznacznie w porównaniu z 2023 rokiem. W przypadku dużych deweloperów (powyżej 49 osób) wzrost wyniósł 2,8% rok do roku, a średnich (10-49 osób) – 2,5% rok do roku. W porównaniu z sytuacją na koniec pierwszej połowy 2024 roku bank ziemi był zbliżony. W drugiej połowie 2024 roku, na tle poprzednich kilku półroczy, nakłady deweloperów na grunty budowlane wzrosły, co może oznaczać uspokojenie cen na rynku gruntów, skłaniające do zakupów.
Rynek gruntów budowlanych w Polsce w drugiej połowie 2024 roku charakteryzował się spowolnieniem wzrostu cen i osłabieniem popytu, co wynikało z niepewności dotyczącej przyszłych obniżek stóp procentowych oraz oddalającej się perspektywy kolejnego programu mieszkaniowego. Prognozy na 2025 rok wskazują na słabą tendencję wzrostową cen gruntów, z możliwością silniejszych wzrostów w 2026 roku w związku z ograniczeniem podaży działek po przyjęciu nowych planów ogólnych przez gminy. Deweloperzy, mimo trudniejszego czasu na rynku, starają się utrzymywać odpowiedni bank ziemi pod przyszłe projekty, co może świadczyć o ich długoterminowym planowaniu i oczekiwaniu na poprawę warunków rynkowych.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Dla wielu właścicieli działek drzewa są jednym z największych atutów nieruchomości. Dają cień, poprawiają estetykę i wpływają na mikroklimat. Zdarza się jednak, że z różnych powodów pojawia się potrzeba ich usunięcia. Czy właściciel działki może swobodnie wyciąć każde drzewo rosnące na swojej nieruchomości? Odpowiedź brzmi: Nie zawsze.
Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wchodzi w okres istotnych zmian. Oprócz dobrze znanych czynników, takich jak lokalizacja czy dostęp do infrastruktury, coraz większego znaczenia nabierają nowe przepisy planistyczne oraz malejąca dostępność atrakcyjnych terenów pod inwestycje.
„Ziemia zawsze drożeje” — to jedno z najczęściej powtarzanych zdań dotyczących rynku nieruchomości. Jest w nim część prawdy, ale również niebezpieczne uproszczenie. Wartość gruntu nie rośnie dlatego, że działka przez kolejne lata leży w tym samym miejscu. Zmienia się, ponieważ zmienia się jej otoczenie, sposób wykorzystania, dostępność oraz znaczenie dla potencjalnych nabywców. Ziemia nie drożeje sama.
Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.