Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Rewolucja na rynku gruntów budowlanych. Nowe czynniki decydują o wartości
Źródło artykułu: Salon24 z dnia: 12 marca 2026
autor: Redakcja
Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce przechodzi wyraźną zmianę. Coraz mniej liczy się sam status działki jako budowlanej, a coraz większe znaczenie ma jej uzbrojenie w media oraz dostęp do infrastruktury energetycznej. Eksperci wskazują, że w wielu segmentach rynku to właśnie dostęp do mocy przyłączeniowej czy światłowodu zaczyna decydować o wartości ziemi.
Ceny gruntów rosną mimo spowolnienia na rynku mieszkań
Według danych za 2025 r. polska gospodarka odnotowała wzrost PKB na poziomie około 3,4 proc., zgodnie z prognozami EY i Komisji Europejskiej. Spadająca inflacja przyniosła pewien oddech, jednak koszt pieniądza pozostawał wysoki.
– Zeszły rok w tzw. mieszkaniówce upłynął pod znakiem dalszej polaryzacji. Zgodnie z danymi GUS liczba rozpoczętych budów w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. spadła o ok. 8,5 proc. rok do roku. Był to bezpośredni skutek ostrożności deweloperów oraz ograniczonej podaży gruntów z uregulowaną sytuacją prawną – wskazuje Mariusz Urbański, analityk i ekspert rynku nieruchomości z firmy INWI Development.
Jednocześnie ceny gruntów pod zabudowę utrzymały trend wzrostowy. Wynika to przede wszystkim z niedoboru tzw. „czystych działek”, czyli gruntów z uregulowaną sytuacją planistyczną i gotowych do inwestycji.
Rekordowe ceny działek w największych miastach
W największych aglomeracjach konkurencja o atrakcyjne działki pozostaje bardzo silna. Nawet przy niższej aktywności deweloperskiej popyt na dobrze położone grunty nadal przewyższa podaż.
– Grunty pod budownictwo wielorodzinne w Warszawie, Krakowie i Trójmieście osiągnęły w 2025 r. rekordowe wyceny. W stolicy średnie ceny transakcyjne w topowych dzielnicach nierzadko przekraczały 3–5 tys. zł za PUM (Powierzchnię Użytkową Mieszkalną), a udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania w największych aglomeracjach zbliżył się do 20–25 proc. – informuje Mariusz Urbański.
Deficyt działek w granicach miast sprawia, że deweloperzy coraz częściej sięgają po tereny poprzemysłowe. Mimo wyższych kosztów remediacji gruntu ich rewitalizacja bywa jedyną możliwością realizacji nowych inwestycji.
Handel przenosi się do mniejszych miast
W 2025 r. praktycznie nie odnotowano transakcji gruntów pod duże galerie handlowe w największych miastach. Rynek gruntów handlowych przeniósł się natomiast do miast powiatowych i mniejszych miejscowości, liczących poniżej 20 tys. mieszkańców.
Deweloperzy poszukiwali tam działek o powierzchni 1–2 hektarów pod parki handlowe, tzw. convenience centers. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku dobra widoczność działki oraz bezpośredni zjazd z dróg krajowych lub wojewódzkich.
Ceny w tym segmencie pozostały stabilne, jednak konkurencja o najlepiej położone działki była bardzo duża.
Energia i infrastruktura nową walutą rynku
W ostatnich latach ogromne znaczenie na rynku gruntów zyskał sektor nowych technologii i energetyki. Polska umocniła swoją pozycję jako centrum inwestycji w centra przetwarzania danych w Europie Środkowo-Wschodniej.
W przypadku takich projektów najważniejszym kryterium nie jest cena gruntu, lecz dostępność mocy przyłączeniowej – często na poziomie kilkudziesięciu megawatów – oraz infrastruktury światłowodowej.
Duży rozwój przeżywa również rynek gruntów pod wielkoskalowe magazyny energii.
– W przeciwieństwie do farm fotowoltaicznych magazyny energii nie wymagają dużych powierzchni. Często wystarczy 0,5–2 hektary. Kluczowe jest jednak bezpośrednie sąsiedztwo Głównych Punktów Zasilania. Działki położone w promieniu 500 metrów od GPZ zyskały status premium – wskazuje Mariusz Urbański.
Inwestorzy, w tym firmy energetyczne i fundusze prywatne, coraz aktywniej poszukują takich lokalizacji, oferując właścicielom gruntów atrakcyjne stawki dzierżawy.
Eksperci podkreślają, że rok 2025 na rynku gruntów inwestycyjnych można podsumować jednym słowem – selekcja. Czas kupowania każdej działki z oznaczeniem „budowlana” dobiegł końca. Coraz większe znaczenie ma infrastruktura energetyczna i techniczna, która w wielu przypadkach staje się głównym czynnikiem decydującym o wartości gruntu.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.
Klasa bonitacyjna gruntu to jedna z najważniejszych informacji dotyczących każdej nieruchomości rolnej. Wpływa nie tylko na wartość ziemi, ale również na możliwości jej wykorzystania, ochronę prawną oraz procedury związane z ewentualnym wyłączeniem z produkcji rolnej.
Według artykułu opublikowanego przez Money.pl dynamika wzrostu cen działek zaczęła słabnąć. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach nadal notowane są rekordowe transakcje, a ceny najlepszych gruntów osiągają poziomy jeszcze niedawno trudne do wyobrażenia.