Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Działki stracą na wartości. Właściciele ruszą do sądów z pozwami
Źródło artykułu: Portal Samorządowy z dnia: 27 stycznia 2026
autor: Karina Knorps-Tuszyńska
Samorządy obawiają się wypłaty odszkodowań ze swoich budżetów w związku ze spadkiem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planów ogólnych. Mieszkańcy będą mogli oczekiwać na odszkodowanie, gdy na danym terenie zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia spowodują już rzeczywiste zmniejszenie wartości nieruchomości.
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia, że uchwalenie planu ogólnego nie będzie podstawą do wyceny nieruchomości i wypłaty odszkodowań – przekazał resort w odpowiedzi dla Związku Gmin Wiejskich RP.
- W myśl art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odszkodowania będą się należały po uchwaleniu planów miejscowych objętych planem ogólnym.
- Resort przekazał także, że nie planuje wprowadzenia odrębnego modelu planowania przestrzennego dla gmin podmiejskich dotkniętych suburbanizacją, wskazując na możliwość współpracy samorządów w ramach strategii ponadlokalnych.
- W ostatnich dniach rząd potwierdził także wydłużenie terminu na opracowanie planów ogólnych do końca sierpnia 2026 r., o czym informowała „Rzeczpospolita”.
Po kilku miesiącach od wystosowania stanowiska Związku Gmin Wiejskich RP Ministerstwo Rozwoju i Technologii odniosło się do oczekiwań zawartych w piśmie.
Związek oczekiwał nowelizacji przepisów, aby w przypadku gmin podmiejskich, dotkniętych problemem suburbanizacji, umożliwić inny model planowania przestrzennego, integrujący miasto centralne z gminami je okalającymi, gdzie już teraz funkcjonuje np. wspólny transport publiczny, a gminy te w dużej mierze są zapleczem mieszkalnym dla tego miasta.
Związek wniósł także o wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych. Miałoby to pozwolić na sporządzenie najpierw opartej na nowych przepisach strategii rozwoju gminy, a dopiero później na opracowanie na jej podstawie planu ogólnego.
W piśmie Związek wskazał także na obawy dotyczące wypłaty odszkodowań w związku ze spadkiem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu ogólnego. Gminy spodziewają się lawiny procesów sądowych związanych z ustaleniem odszkodowania dla gruntów, których wartość uległa zmniejszeniu, a w dalszej perspektywie wypłaty odszkodowań.
Mieszkańcy ruszą po odszkodowania po uchwaleniu planów miejscowych, co nastąpi po uchwaleniu planów ogólnych
Resort w przygotowanej odpowiedzi odniósł się do każdej z poruszonych spraw, w tym kwestii możliwej utraty wartości działek.
Żadna działka, która została objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego ustaleń wynika możliwość jej zabudowy, albo dla której ustalono warunki zabudowy w formie decyzji umożliwiające realizację inwestycji, prawa takiego nie straci i wprowadzone przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mają w tym przypadku żadnego wpływu
– przekazał Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora w Departamencie Planowania
Przestrzennego Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Jak dodał, plany ogólne nie będą brane pod uwagę przy wycenianiu nieruchomości w postępowaniach o nałożenie opłaty planistycznej lub wypłatę odszkodowania, nie będą też stanowiły bezpośredniej podstawy do zmiany zagospodarowania terenu, ich uchwalenie nie wpłynie także na ustalenia obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Po 30 czerwca 2026 r. podstawą inwestycji nadal będą ustalenia planów miejscowych oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy, a wszystkie uchwalone plany miejscowe oraz wydane decyzje pozostają w mocy
– dodał zastępca dyrektora Łukasz Marciniak.
Taka odpowiedź nie jest jednak wyczerpująca, ponieważ choć podstawą do wypłaty przez gminę odszkodowania dla mieszkańców nie będą plany ogólne, to o takie odszkodowania będą mogli się ubiegać po uchwaleniu na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla którego przecież odniesieniem będą ustalenia planu ogólnego.
Wskazuje na to art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Aktualizacja strategii przed planem ogólnym pozwoliłaby zwiększyć tereny pod zabudowę mieszkaniową
W odpowiedzi na oczekiwanie zmian w kwestii innego modelu planowania w przypadku gmin podmiejskich, resort wskazał, że zmiany w tej kwestii nie są planowane. Ma to związek z już obowiązującymi przepisami, które mają odpowiadać na takie problemy.
Samorządy, które wyrażają wolę współpracy ze sobą w zakresie procesu integracji planowania społeczno-gospodarczego i przestrzennego, mogą sporządzić wspólną strategię rozwoju ponadlokalnego, gdzie uwzględniona może zostać np. specyfika wynikająca z sąsiedztwa dużego miasta, a także możliwe jest przewidzenie potrzeb rozwojowych tę specyfikę uwzględniających
– przekazał Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora w Departamencie Planowania
Przestrzennego Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Wskazuje na to rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie
projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Jego przepisy dopuszczają, aby gmina wyznaczyła inne zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową, jeżeli wynika to ze strategii rozwoju gminy, strategii rozwoju ponadlokalnego lub strategii rozwoju obszaru otoczenia Centralnego Portu Komunikacyjnego.
Podkreślmy, że o potrzebie zmiany strategii przed uchwaleniem planu ogólnego Portal Samorządowy rozmawiał z ekspertami. Wskazywali oni, że taka kolejność mogłaby pozwolić gminom na zwiększenie terenów pod zabudowę mieszkaniową. To strategia wyznacza zresztą kierunki rozwoju gminy, zatem wskazane jest, aby to na jej podstawie opracowywać plan ogólny. Wątpliwości może natomiast budzić zaproponowany termin przedłużający możliwość uchwalenia planu ogólnego. Dodatkowe dwa miesiące mogą nie rozwiązać problemu.
Rząd przedłuży gminom czas na uchwalenie planów ogólnych do końca sierpnia 2026 r.
Z kolei w kwestii wydłużenia terminów na uchwalenie planów ogólnych MRiT w odpowiedzi skierowanej w grudniu przekazał, że monitoruje postępy prac nad planami ogólnymi i analizuje możliwość przesunięcia terminów ich uchwalenia, choć decyzja ta zależy także od uwarunkowań Krajowego Planu Odbudowy. Teraz okoliczności się zmieniły.
W środę 14 stycznia „Rzeczpospolita” poinformowała, że jest już pewne przedłużenie przez rząd terminu na opracowanie planów ogólnych do końca sierpnia 2026 r., czyli o dwa miesiące w stosunku do terminu obecnie obowiązującego. Artykuł jest dostępny pod tym linkiem.
W swoim stanowisku z maja Związek apelował także m.in. zawieszenie kar za niewydanie decyzji o warunkach zabudowy w terminie, co zostało już w międzyczasie wprowadzone i obowiązuje od 9 grudnia 2025 r.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.
Klasa bonitacyjna gruntu to jedna z najważniejszych informacji dotyczących każdej nieruchomości rolnej. Wpływa nie tylko na wartość ziemi, ale również na możliwości jej wykorzystania, ochronę prawną oraz procedury związane z ewentualnym wyłączeniem z produkcji rolnej.
Według artykułu opublikowanego przez Money.pl dynamika wzrostu cen działek zaczęła słabnąć. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach nadal notowane są rekordowe transakcje, a ceny najlepszych gruntów osiągają poziomy jeszcze niedawno trudne do wyobrażenia.