Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Oświadczenia stron w akcie notarialnym –
zapisy, które mają realne skutki prawne
W akcie notarialnym sprzedaży działki największą uwagę przyciąga cena, dane stron i opis nieruchomości. Tymczasem to oświadczenia stron są tym elementem, który w praktyce najczęściej decyduje o odpowiedzialności, sporach i konsekwencjach po transakcji. To właśnie w tych zapisach strony potwierdzają określone fakty i biorą za nie odpowiedzialność — często nie do końca zdając sobie z tego sprawę.
Oświadczenia w akcie notarialnym nie są „standardową formułką”, lecz elementem, który może działać na korzyść albo przeciwko stronie transakcji.
1. Czym są oświadczenia stron w akcie notarialnym?
Oświadczenia stron to fragmenty aktu notarialnego, w których:
● strony potwierdzają określony stan faktyczny i prawny,
● składają zapewnienia dotyczące nieruchomości,
● przyjmują na siebie odpowiedzialność za prawdziwość tych informacji.
Z chwilą podpisania aktu:
● oświadczenia stają się prawnie wiążące,
● mogą być podstawą roszczeń,
● są traktowane jak dowód w postępowaniach sądowych.
2. Najczęstsze oświadczenia sprzedającego
Sprzedający zwykle oświadcza m.in., że:
● jest jedynym właścicielem nieruchomości,
● nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich,
● brak jest toczących się postępowań,
● nieruchomość nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy (albo że jest),
● brak jest zaległości podatkowych lub opłat.
Jeżeli któreś z tych oświadczeń okaże się nieprawdziwe, sprzedający może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą.
3. Oświadczenia kupującego
Kupujący najczęściej oświadcza, że:
● zna stan prawny nieruchomości,
● zapoznał się z księgą wieczystą,
● zna stan faktyczny działki,
● nie wnosi zastrzeżeń.
Te zapisy:
● ograniczają możliwość późniejszych roszczeń,
● mogą być użyte przeciwko kupującemu w sporze.
Dlatego nie wolno ich traktować automatycznie.
4. Oświadczenia dotyczące stanu działki
Często w akcie pojawiają się oświadczenia dotyczące:
● dostępu do drogi publicznej,
● mediów i przyłączy,
● zgodności stanu faktycznego z dokumentami,
● granic nieruchomości.
Jeżeli kupujący potwierdzi coś, czego faktycznie nie zweryfikował, bierze na siebie ryzyko.
5. Rola notariusza a treść oświadczeń
Notariusz:
● spisuje oświadczenia stron,
● dba o poprawność formalną,
● nie weryfikuje ich prawdziwości.
To oznacza, że:
● odpowiedzialność za treść oświadczeń ponoszą strony,
● notariusz nie gwarantuje zgodności z rzeczywistością.
Akt notarialny nie zastępuje analizy stanu prawnego i technicznego.
6. Najczęstsze błędy stron
● podpisywanie aktu bez czytania oświadczeń,
● zgoda na zapisy „bo tak zawsze jest”,
● potwierdzanie faktów bez sprawdzenia,
● brak modyfikacji treści aktu przed podpisaniem.
W praktyce to właśnie te fragmenty aktu najczęściej wracają w sporach.
7. Czy oświadczenia można zmieniać?
Tak.
Treść aktu notarialnego:
● nie jest niezmienna,
● może być modyfikowana przed podpisaniem,
● powinna odzwierciedlać rzeczywisty stan.
Jeżeli coś budzi wątpliwości:
● warto dodać zastrzeżenie,
● doprecyzować zapis,
● albo usunąć nieprawdziwe oświadczenie.
8. Oświadczenia a odpowiedzialność po transakcji
Oświadczenia:
● mogą ograniczać rękojmię,
● mogą rozszerzać odpowiedzialność,
● bywają podstawą roszczeń odszkodowawczych.
To nie są zapisy „techniczne” — to realne zobowiązania prawne.
9. Podsumowanie
Oświadczenia stron w akcie notarialnym to jeden z najważniejszych elementów całej transakcji.
Decydują o:
● zakresie odpowiedzialności,
● możliwościach dochodzenia roszczeń,
● bezpieczeństwie po zakupie lub sprzedaży.
Świadoma strona transakcji:
● czyta każde oświadczenie,
● rozumie jego znaczenie,
● nie podpisuje „w ciemno”.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.
Klasa bonitacyjna gruntu to jedna z najważniejszych informacji dotyczących każdej nieruchomości rolnej. Wpływa nie tylko na wartość ziemi, ale również na możliwości jej wykorzystania, ochronę prawną oraz procedury związane z ewentualnym wyłączeniem z produkcji rolnej.
Według artykułu opublikowanego przez Money.pl dynamika wzrostu cen działek zaczęła słabnąć. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach nadal notowane są rekordowe transakcje, a ceny najlepszych gruntów osiągają poziomy jeszcze niedawno trudne do wyobrażenia.