Dwie nieruchomości mogą mieć dokładnie 3000 m², a mimo to oferować zupełnie inne możliwości. Dlaczego? Ponieważ na gruncie liczy się nie tylko ile metrów posiadamy, ale również jak te metry są ułożone.
Jezioro na sprzedaż? Co naprawdę oznacza nieruchomość z własnym zbiornikiem wodnym
Dom, las, kilkanaście hektarów ziemi i własne jezioro.
Brzmi bardziej jak wakacyjne marzenie niż typowe ogłoszenie na rynku nieruchomości.
A jednak właśnie taka oferta pojawiła się na Mazurach i została opisana przez portal Fakt.pl.
Niedaleko Gołdapi wystawiono na sprzedaż nieruchomość obejmującą między innymi całoroczny dom, około 10 hektarów lasu oraz jezioro Szymanek. Według informacji przytoczonych w artykule powierzchnia zbiornika wynosi w ewidencji gruntów około 6 hektarów, a cena całej nieruchomości została ustalona na 4,5 mln zł.
Oferta jest ciekawa sama w sobie.
Dla WOG znacznie ciekawsze jest jednak pytanie:
czy w Polsce naprawdę można kupić jezioro?
Prywatne jezioro – to możliwe, ale nie każde
Potoczne określenie „prywatne jezioro” może prowadzić do błędnych wniosków.
Nie każdy zbiornik wodny znajdujący się przy prywatnej nieruchomości należy bowiem do właściciela otaczających go gruntów.
Kluczowe znaczenie ma status prawny wody.
Śródlądowe wody płynące stanowią własność Skarbu Państwa i nie mogą być przedmiotem zwykłej sprzedaży razem z sąsiadującą nieruchomością.
Inaczej może wyglądać sytuacja powierzchniowych wód stojących znajdujących się w granicach prywatnego gruntu.
Dlatego określenie „działka z własnym jeziorem” powinno być dla potencjalnego kupującego początkiem analizy, a nie jej zakończeniem.
Woda zmienia charakter całej nieruchomości
Posiadanie gruntu ze zbiornikiem wodnym może znacząco zwiększać jego atrakcyjność.
Taka nieruchomość może oferować:
wyjątkowe walory krajobrazowe,
rekreację,
wędkarstwo,
prywatność,
możliwość prowadzenia określonych form działalności turystycznej,
zupełnie inny charakter miejsca niż w przypadku zwykłej działki.
Jednocześnie woda oznacza dodatkowe zagadnienia prawne, środowiskowe i techniczne.
Dlatego nieruchomości tego rodzaju nie powinno się oceniać wyłącznie przez pryzmat powierzchni gruntu oraz ceny za hektar.
„Mam linię brzegową” nie zawsze znaczy „mam jezioro”
To bardzo ważne rozróżnienie.
Można być właścicielem nieruchomości przylegającej do jeziora i jednocześnie nie być właścicielem samego zbiornika.
W przypadku wód publicznych obowiązują również szczególne zasady dotyczące dostępu do linii brzegowej.
Dlatego przed zakupem nieruchomości reklamowanej jako „działka nad własnym jeziorem”, „prywatna plaża” czy „prywatny dostęp do wody” warto dokładnie ustalić, co te określenia oznaczają w dokumentach.
Marketing nieruchomości i jej stan prawny to dwie różne rzeczy.
Co należałoby sprawdzić przed zakupem?
W przypadku nieruchomości ze zbiornikiem wodnym zwykła analiza księgi wieczystej może nie wystarczyć.
Warto zweryfikować między innymi:
granice działek ewidencyjnych,
oznaczenie zbiornika w ewidencji gruntów,
status prawny wody,
przebieg linii brzegowej,
sposób dostępu do zbiornika,
ograniczenia wynikające z Prawa wodnego,
uwarunkowania środowiskowe,
możliwość wykonywania pomostów i innych urządzeń wodnych,
możliwości zabudowy pozostałej części nieruchomości.
Dopiero połączenie tych informacji pokazuje, co rzeczywiście jest przedmiotem sprzedaży.
Woda jako część wartości nieruchomości
Przypadek mazurskiej posiadłości pokazuje również coś interesującego z punktu widzenia rynku gruntów.
Nie każdą nieruchomość da się sensownie wycenić prostym przeliczeniem:
liczba hektarów × cena hektara.
Czasami wartość tworzy kombinacja wyjątkowych cech.
Las.
Dom.
Położenie.
Brak bezpośrednich sąsiadów.
Dostęp do wody.
A w szczególnych przypadkach – również własność zbiornika wodnego.
Takie nieruchomości są rzadkie, dlatego funkcjonują w innym segmencie rynku niż typowe grunty rolne czy działki budowlane.
Komentarz WOG
Artykuł o sprzedaży mazurskiego jeziora jest ciekawy nie dlatego, że cena wynosi 4,5 mln zł.
Znacznie ciekawsze jest to, jak dobrze pokazuje różnorodność rynku gruntów.
Działka nie zawsze jest tylko powierzchnią ziemi ograniczoną czterema punktami geodezyjnymi.
Może obejmować las, wodę, szczególne walory krajobrazowe albo prawa, które całkowicie zmieniają sposób jej wykorzystania.
Dlatego przy nietypowych nieruchomościach szczególnie ważna staje się zasada, którą na WOG powtarzamy często:
najpierw trzeba dokładnie zrozumieć, co właściwie kupujemy.
Dopiero później można odpowiedzieć na pytanie, ile jest to warte.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Dla wielu właścicieli działek drzewa są jednym z największych atutów nieruchomości. Dają cień, poprawiają estetykę i wpływają na mikroklimat. Zdarza się jednak, że z różnych powodów pojawia się potrzeba ich usunięcia. Czy właściciel działki może swobodnie wyciąć każde drzewo rosnące na swojej nieruchomości? Odpowiedź brzmi: Nie zawsze.
Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wchodzi w okres istotnych zmian. Oprócz dobrze znanych czynników, takich jak lokalizacja czy dostęp do infrastruktury, coraz większego znaczenia nabierają nowe przepisy planistyczne oraz malejąca dostępność atrakcyjnych terenów pod inwestycje.
„Ziemia zawsze drożeje” — to jedno z najczęściej powtarzanych zdań dotyczących rynku nieruchomości. Jest w nim część prawdy, ale również niebezpieczne uproszczenie. Wartość gruntu nie rośnie dlatego, że działka przez kolejne lata leży w tym samym miejscu. Zmienia się, ponieważ zmienia się jej otoczenie, sposób wykorzystania, dostępność oraz znaczenie dla potencjalnych nabywców. Ziemia nie drożeje sama.
Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.