Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Ziemia nie drożeje sama. Co naprawdę zmienia wartość gruntu?
„Ziemia zawsze drożeje” — to jedno z najczęściej powtarzanych zdań dotyczących rynku nieruchomości.
Jest w nim część prawdy, ale również niebezpieczne uproszczenie.
Wartość gruntu nie rośnie dlatego, że działka przez kolejne lata leży w tym samym miejscu. Zmienia się, ponieważ zmienia się jej otoczenie, sposób wykorzystania, dostępność oraz znaczenie dla potencjalnych nabywców.
Ziemia nie drożeje sama.
Drożeją możliwości, które są z nią związane.
Ta sama działka, ale inne otoczenie
Wyobraźmy sobie działkę położoną kilka kilometrów od miasta.
Na początku prowadzi do niej droga gruntowa. W pobliżu znajduje się kilka domów, nie ma kanalizacji, a do najbliższego sklepu trzeba jechać samochodem.
Po dziesięciu latach w okolicy powstaje nowe osiedle. Gmina modernizuje drogę, pojawia się komunikacja autobusowa, sieć wodociągowa oraz kolejne punkty usługowe.
Granice działki nie zmieniły się nawet o centymetr.
Nie zmieniła się również jej powierzchnia.
Zmieniło się jednak niemal wszystko, co decyduje o jej przydatności i atrakcyjności.
To właśnie dlatego wartość gruntu należy analizować szerzej niż tylko przez pryzmat jego położenia na mapie.
Dostępność buduje wartość
Jednym z najważniejszych czynników wpływających na cenę nieruchomości jest możliwość łatwego dotarcia do niej.
Dla wartości gruntu znaczenie może mieć:
budowa lub modernizacja drogi,
skrócenie czasu dojazdu do miasta,
powstanie węzła komunikacyjnego,
uruchomienie połączenia autobusowego lub kolejowego,
poprawa całorocznej dostępności nieruchomości.
Działka położona trzydzieści kilometrów od miasta może być bardziej atrakcyjna niż nieruchomość znajdująca się znacznie bliżej, jeśli prowadzi do niej lepsza droga i można dotrzeć na miejsce szybciej.
Na rynku nieruchomości odległość coraz częściej mierzy się nie kilometrami, lecz czasem dojazdu.
Planowanie przestrzenne zmienia możliwości
Grunt rolny, działka budowlana i teren przeznaczony pod działalność usługową mogą znajdować się obok siebie, a mimo to mieć zupełnie inną wartość.
Decydują o tym między innymi dokumenty planistyczne.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy albo kierunki wskazane w dokumentach gminy mogą wpływać na to, co wolno będzie na danym terenie wybudować i w jaki sposób można go wykorzystać.
Zmiana przeznaczenia gruntu nie jest jednak automatyczną drogą do wzrostu wartości.
Nowe zapisy mogą otworzyć możliwości, ale mogą również wprowadzić ograniczenia, na przykład dotyczące:
rodzaju zabudowy,
powierzchni biologicznie czynnej,
wysokości budynków,
dostępu do drogi,
ochrony krajobrazu lub środowiska.
Dlatego planowanie przestrzenne należy analizować nie przez pryzmat samego hasła „działka budowlana”, ale przez konkretne prawa i ograniczenia przypisane do nieruchomości.
Media są ważne, ale nie zawsze najważniejsze
Dostęp do prądu, wody, kanalizacji i gazu może wyraźnie zwiększać atrakcyjność gruntu.
Nie oznacza to jednak, że każda działka bez pełnego uzbrojenia jest pozbawiona potencjału.
Znaczenie ma nie tylko to, czy media znajdują się już na działce, lecz również:
jak daleko przebiegają,
czy istnieje techniczna możliwość przyłączenia,
jakie będą koszty wykonania przyłączy,
czy w okolicy planowana jest rozbudowa sieci.
Czasami działka z mediami w drodze okazuje się korzystniejsza niż pozornie uzbrojony grunt, przy którym możliwości przyłączeniowe są ograniczone albo wymagają kosztownych prac.
Popyt powstaje tam, gdzie zmieniają się potrzeby ludzi
Wartość gruntu zależy również od tego, czego w danym momencie poszukują nabywcy.
Zmiana stylu życia może spowodować wzrost zainteresowania terenami, które wcześniej były postrzegane jako zbyt odległe lub mało atrakcyjne.
Praca zdalna, rosnące koszty mieszkań w dużych miastach, potrzeba większej przestrzeni, kontaktu z przyrodą oraz poszukiwanie spokojniejszego miejsca do życia mogą zwiększać zainteresowanie terenami podmiejskimi i wiejskimi.
Nie oznacza to, że każda działka poza miastem automatycznie zyska na wartości.
Największe znaczenie mają miejsca, które łączą kilka cech:
rozsądny dojazd,
dostęp do podstawowych usług,
atrakcyjne otoczenie,
możliwość zabudowy lub innego praktycznego wykorzystania,
perspektywa dalszego rozwoju okolicy.
Wartość może również spaść
Przekonanie, że ziemia zawsze drożeje, pomija możliwość pojawienia się negatywnych zmian.
Na wartość gruntu mogą wpłynąć między innymi:
budowa uciążliwej infrastruktury,
pogorszenie dostępu komunikacyjnego,
ograniczenia planistyczne,
ryzyko powodziowe,
brak możliwości zabudowy,
sąsiedztwo generujące hałas lub zanieczyszczenia,
odpływ mieszkańców i osłabienie lokalnego rynku.
Działka może przez wiele lat nie zyskiwać na wartości, jeśli nie pojawi się na nią realny popyt.
Może być również trudna do sprzedaży, nawet jeśli jej właściciel uważa ją za atrakcyjną.
Cena wpisana w ogłoszeniu nie jest jeszcze wartością rynkową. Wartość ujawnia się dopiero wtedy, gdy istnieje kupujący gotowy zapłacić określoną kwotę.
Nie każda zmiana działa od razu
Rynek gruntów jest zwykle wolniejszy niż rynek mieszkań.
Budowa drogi, rozwój miejscowości czy zmiana dokumentów planistycznych mogą trwać wiele lat. Również reakcja rynku nie zawsze następuje natychmiast.
Dlatego ocena potencjału gruntu wymaga cierpliwości.
Trzeba jednak odróżnić cierpliwość od biernego czekania.
Świadomy właściciel obserwuje:
dokumenty gminne,
inwestycje publiczne i prywatne,
liczbę nowych budów,
rozwój infrastruktury,
ceny transakcyjne,
zmieniające się potrzeby nabywców.
Nie chodzi o przewidywanie przyszłości z całkowitą pewnością. Chodzi o dostrzeganie procesów, które mogą stopniowo wpływać na znaczenie danego miejsca.
Wartość gruntu jest sumą możliwości
Na cenę działki nie wpływa jeden element.
Jest ona wynikiem wielu powiązanych ze sobą czynników:
stanu prawnego,
przeznaczenia terenu,
dostępu do drogi,
uzbrojenia,
lokalizacji,
sąsiedztwa,
popytu,
możliwości wykorzystania,
kierunku rozwoju okolicy.
Dlatego dwie działki o podobnej powierzchni, znajdujące się nawet w tej samej miejscowości, mogą mieć zupełnie inną wartość.
Jedna oferuje realne możliwości.
Druga tylko dobrze wygląda w ogłoszeniu.
Nie pytaj wyłącznie, ile działka kosztuje
Znacznie ważniejsze jest pytanie:
Co może sprawić, że w przyszłości więcej osób będzie chciało tę działkę posiadać lub wykorzystywać?
Cena mówi o teraźniejszości.
Potencjał wynika z przyszłych możliwości.
Ziemia nie drożeje tylko dlatego, że upływa czas. Jej wartość rośnie wtedy, gdy staje się bardziej dostępna, użyteczna, potrzebna albo trudniejsza do zastąpienia.
Dlatego przed zakupem gruntu warto patrzeć nie tylko na samą działkę.
Trzeba również zobaczyć procesy zachodzące wokół niej.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.
Klasa bonitacyjna gruntu to jedna z najważniejszych informacji dotyczących każdej nieruchomości rolnej. Wpływa nie tylko na wartość ziemi, ale również na możliwości jej wykorzystania, ochronę prawną oraz procedury związane z ewentualnym wyłączeniem z produkcji rolnej.
Według artykułu opublikowanego przez Money.pl dynamika wzrostu cen działek zaczęła słabnąć. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach nadal notowane są rekordowe transakcje, a ceny najlepszych gruntów osiągają poziomy jeszcze niedawno trudne do wyobrażenia.