Na rynku nieruchomości często można usłyszeć prostą zasadę: „Kup tanio, sprzedaj drogo.” Brzmi rozsądnie. Problem polega na tym, że kiedy wszyscy widzą już wartość danej nieruchomości, najczęściej jest ona od dawna uwzględniona w cenie. Największe możliwości pojawiają się znacznie wcześniej. W momencie, gdy większość ludzi patrzy na działkę taką, jaka jest dzisiaj, a nieliczni próbują dostrzec to, czym może stać się w przyszłości.
Rząd da gminom więcej czasu na przyjęcie planów ogólnych. Będą ułatwienia dla inwestorów
Źródło artykułu: Portal Samorządowy z dnia: 12 lutego 2026
autor: Wojciech Kuta
Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdziło, że termin uchwalenia przez samorządy planów ogólnych gmin zostanie przesunięty na koniec sierpnia 2026 r. Ponadto resort zapowiedział zmiany dotyczące zasad tworzenia – bardzo ważnych dla inwestorów, gmin i mieszkańców – zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).
- Plany ogólne gmin zastąpią obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i będą wiążące m.in. przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek).
- – Na przyjęcie planów samorządy będą miały czas do 31 sierpnia 2026 r., czyli zyskają dwa dodatkowe miesiące – potwierdził 12 lutego w Sejmie Michał Gil, dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
- Poinformował, że według stanu na 10 lutego br. już 95 proc. gmin rozpoczęło procedury związane ze sporządzaniem planu ogólnego.
- – Natomiast 976 gmin, czyli ok. 40 proc., przekazało już takie plany do opiniowania, a więc są już tam sporządzone i powinny zostać uchwalone w pierwotnym terminie – do końca czerwca br. – poinformował dyrektor Gil.
- Mariusz Ścisło, były prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich wskazywał, że czas pozostawiony gminom na przygotowanie planów ogólnych nadal jest zbyt krótki i wiele tych dokumentów trzeba będzie poprawiać.
Szykowane są kolejne zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sejmowa podkomisja ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej rozpatrzyła w czwartek 12 lutego informację rządu na temat kolejnych proponowanych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przypomnijmy, że zgodnie z wprowadzoną we wrześniu 2023 r. znowelizowaną ustawą planistyczną (od tego czasu te reformatorskie przepisy były już kilka razy poprawiane) plany ogólne zastąpią obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.
Ustalenia planu ogólnego staną się wiążące przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i decyzji o warunkach zabudowy (potocznie zwanych wuzetkami).
Jeżeli działka jest objęta MPZP, który dopuszcza na niej zabudowę mieszkaniową, wówczas proces inwestycyjny jest najbardziej przewidywalny i nie wymaga uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy – czyli wspomnianej wuzetki.
Ministerstwo: Plan ogólny gminy sam w sobie nie daje jeszcze prawa do rozpoczęcia budowy
Problem polega na tym, że miejscowe plany obejmują jedynie około jednej trzeciej powierzchni kraju. W pozostałych przypadkach możliwość budowy domu opiera się na decyzjach o warunkach zabudowy.
Plan ogólny obejmuje cały obszar gminy, wyznacza strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne i staje się podstawą dla nowych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy. Na przyjęcie uchwał wprowadzających plany samorządy mają czas do końca czerwca 2026 r. Ale to wkrótce się zmieni.
W trakcie posiedzenia sejmowej podkomisji ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej Michał Gil, dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii potwierdził, że termin na uchwalenie przez gminy planów ogólnych zostanie przesunięty na koniec sierpnia 2026 r.
Dyrektor Gil zaznaczył, że ta prolongata ma także związek z terminem zakończenia rozliczeń inwestycji z unijnym dofinansowaniem w ramach KPO.
Przedstawiciel strony rządowej zwracał jednocześnie uwagę, że przyjęty przez gminę „plan ogólny sam w sobie nie daje jeszcze prawa do rozpoczęcia budowy”. – Trzeba oczywiście uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a inwestycja musi być ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – podkreślał.
40 proc. gmin przekazało plany ogólne do opiniowania przez mieszkańców
Michał Gil przypomniał także dotychczas wprowadzone najważniejsze poprawki do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedna z nich przewiduje możliwość częściowego uchylenia i poprawienia takiego dokumentu, bez potrzeby jego opracowywania w całości.
Ponadto wydłużono do końca 2026 r. termin, w którym gminy nie będą karane za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy (wuzetek). Ważną zmianą było też to, że w procesie uzgadniania oraz opiniowania planów między innymi z mieszkańcami wystarczy przeprowadzenie jednej takiej konsultacji
– wskazywał dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w MRiT.
To wszystko w opinii resortu powinno przyspieszyć prace nad planami ogólnymi. – Według stanu na 10 lutego br. już 95 proc. gmin rozpoczęło procedury związane ze sporządzaniem planu ogólnego. Natomiast 976 gmin, czyli ok. 40 proc., przekazało już takie plany do opiniowania – poinformował dyrektor Gil.
– Czyli te plany są już przygotowane, a ich uzgadnianie powinno się zakończyć jeszcze w lutym. Te samorządy powinny więc bez większych problemów zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych przed końcem czerwca 2026 r. – dodał.
Mimo przedłużenia terminu samorządy przygotowują plany ogólne w pośpiechu
Z kolei architekt Mariusz Ścisło, były prezes Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) wskazywał, że mimo kolejnego przesunięcia terminu przyjęcia planów ogólnych, czas pozostawiony samorządom na odpowiednie przygotowanie tych dokumentów nadal jest zbyt krótki.
Skutek jest taki, że wiele samorządów opracowuje plany ogólne w pośpiechu. Jakość znacznej części tych planów nie będzie zadowalająca. Niektóre gminy w planach ogólnych powielają po prostu zapisy z planów miejscowych
– zauważył architekt.
Przyznał, że w tych okolicznościach plany ogólne w wielu przypadkach nie spełnią swojej ustawowej roli – m.in. porządkowanie zabudowy oraz całej przestrzeni gmin/miast. – Stąd w drugiej połowie bieżącego roku istotna część tych planów będzie modyfikowana – stwierdził Mariusz Ścisło.
Będą zmiany w zasadach przygotowania i konsultowania zintegrowanych planów inwestycyjnych
Dyrektor Michał Gil zapowiedział także podczas posiedzenia sejmowej podkomisji, że resort rozwoju pracuje też nad zmianami dotyczącymi innego ważnego narzędzia planistycznego wprowadzonego w 2023 r., czyli zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).
ZPI to szczególna formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W trakcie sporządzania zintegrowanych planów inwestycyjnych gminy negocjują z inwestorem (np. deweloperem) treść umowy urbanistycznej, w której strony zobowiązują się do wykonania przez inwestora czynności z zakresu realizacji inwestycji uzupełniających (np. drogi, usprawnień w komunikacji czy obiektów spełniających funkcje społeczne).
Edyta Damszel-Turek, urbanistka miejska Gdańska przedstawiła podczas posiedzenia sejmowej podkomisji propozycje ustawowych zmian dotyczących tworzenia ZPI. Zwracała uwagę, że te postulaty są także zbieżne z propozycjami Unii Metropolii Polskich i zostały już przekazane do Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Oto najważniejsze postulaty samorządów dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych
Dyrektor Gil zadeklarował w Sejmie, że strona rządowa jest otwarta na dalsze dyskusje dotyczące wprowadzenia do ustawy zmian zaproponowanych przez samorządowców w zakresie ZPI.
Kluczowe postulaty samorządowców związane ze zintegrowanymi planami inwestycyjnymi (ZPI) dotyczą między innymi:
- rozszerzenia definicji inwestycji uzupełniającej, aby mogła ona służyć także w wykonywaniu zadań własnych gminy, a także obejmować działalność handlową lub usługową (o ile służy obsłudze inwestycji głównej);
- dopuszczenia – w ramach wniosku dotyczącego ZPI – koncepcji urbanistyczno-architektonicznej (zamiast gotowego już projektu);
- usprawnienia procesu sporządzania ZPI w oparciu o koncepcję urbanistyczno-architektoniczną;
- usprawnienie procesu sporządzania ZPI poprzez odstąpienie od przetargu na zbycie nieruchomości w ramach umowy urbanistycznej.
– Dopuszczenie na pewnym etapie prac nad ZPI stosowania koncepcji urbanistyczno-architektonicznej zamiast gotowego projektu pozwoli w uproszczony, a zarazem przystępny dla mieszkańców sposób przedstawiać im kluczowe założenia zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). To znacznie przyspieszy i usprawni samo tworzenie i konsultowanie ZPI – argumentowała Edyta Damszel-Turek.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Cyfryzacja planowania przestrzennego w Polsce nabiera tempa. Główny Urząd Geodezji i Kartografii poinformował o uruchomieniu nowych usług w serwisie Geoportal.gov.pl, które wykorzystują dane z Rejestru Urbanistycznego prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu użytkownicy zyskują łatwiejszy dostęp do informacji dotyczących planowania przestrzennego w całym kraju.
Kupując działkę, większość osób zwraca uwagę na lokalizację, cenę, powierzchnię czy dostęp do drogi. Znacznie rzadziej analizowana jest klasa bonitacyjna gruntu, choć to właśnie ona może mieć wpływ na sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość jej odrolnienia, wartość oraz obowiązujące przepisy.
Klasa bonitacyjna gruntu to jedna z najważniejszych informacji dotyczących każdej nieruchomości rolnej. Wpływa nie tylko na wartość ziemi, ale również na możliwości jej wykorzystania, ochronę prawną oraz procedury związane z ewentualnym wyłączeniem z produkcji rolnej.
Według artykułu opublikowanego przez Money.pl dynamika wzrostu cen działek zaczęła słabnąć. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach nadal notowane są rekordowe transakcje, a ceny najlepszych gruntów osiągają poziomy jeszcze niedawno trudne do wyobrażenia.