Oświadczenia stron w akcie notarialnym – zapisy, które mają realne skutki prawne W akcie notarialnym sprzedaży działki największą uwagę przyciąga cena, dane …
Oświadczenia stron w akcie notarialnym –
zapisy, które mają realne skutki prawne
W akcie notarialnym sprzedaży działki największą uwagę przyciąga cena, dane stron i opis nieruchomości. Tymczasem to oświadczenia stron są tym elementem, który w praktyce najczęściej decyduje o odpowiedzialności, sporach i konsekwencjach po transakcji. To właśnie w tych zapisach strony potwierdzają określone fakty i biorą za nie odpowiedzialność — często nie do końca zdając sobie z tego sprawę.
Oświadczenia w akcie notarialnym nie są „standardową formułką”, lecz elementem, który może działać na korzyść albo przeciwko stronie transakcji.
1. Czym są oświadczenia stron w akcie notarialnym?
Oświadczenia stron to fragmenty aktu notarialnego, w których:
● strony potwierdzają określony stan faktyczny i prawny,
● składają zapewnienia dotyczące nieruchomości,
● przyjmują na siebie odpowiedzialność za prawdziwość tych informacji.
Z chwilą podpisania aktu:
● oświadczenia stają się prawnie wiążące,
● mogą być podstawą roszczeń,
● są traktowane jak dowód w postępowaniach sądowych.
2. Najczęstsze oświadczenia sprzedającego
Sprzedający zwykle oświadcza m.in., że:
● jest jedynym właścicielem nieruchomości,
● nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich,
● brak jest toczących się postępowań,
● nieruchomość nie jest przedmiotem najmu lub dzierżawy (albo że jest),
● brak jest zaległości podatkowych lub opłat.
Jeżeli któreś z tych oświadczeń okaże się nieprawdziwe, sprzedający może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą.
3. Oświadczenia kupującego
Kupujący najczęściej oświadcza, że:
● zna stan prawny nieruchomości,
● zapoznał się z księgą wieczystą,
● zna stan faktyczny działki,
● nie wnosi zastrzeżeń.
Te zapisy:
● ograniczają możliwość późniejszych roszczeń,
● mogą być użyte przeciwko kupującemu w sporze.
Dlatego nie wolno ich traktować automatycznie.
4. Oświadczenia dotyczące stanu działki
Często w akcie pojawiają się oświadczenia dotyczące:
● dostępu do drogi publicznej,
● mediów i przyłączy,
● zgodności stanu faktycznego z dokumentami,
● granic nieruchomości.
Jeżeli kupujący potwierdzi coś, czego faktycznie nie zweryfikował, bierze na siebie ryzyko.
5. Rola notariusza a treść oświadczeń
Notariusz:
● spisuje oświadczenia stron,
● dba o poprawność formalną,
● nie weryfikuje ich prawdziwości.
To oznacza, że:
● odpowiedzialność za treść oświadczeń ponoszą strony,
● notariusz nie gwarantuje zgodności z rzeczywistością.
Akt notarialny nie zastępuje analizy stanu prawnego i technicznego.
6. Najczęstsze błędy stron
● podpisywanie aktu bez czytania oświadczeń,
● zgoda na zapisy „bo tak zawsze jest”,
● potwierdzanie faktów bez sprawdzenia,
● brak modyfikacji treści aktu przed podpisaniem.
W praktyce to właśnie te fragmenty aktu najczęściej wracają w sporach.
7. Czy oświadczenia można zmieniać?
Tak.
Treść aktu notarialnego:
● nie jest niezmienna,
● może być modyfikowana przed podpisaniem,
● powinna odzwierciedlać rzeczywisty stan.
Jeżeli coś budzi wątpliwości:
● warto dodać zastrzeżenie,
● doprecyzować zapis,
● albo usunąć nieprawdziwe oświadczenie.
8. Oświadczenia a odpowiedzialność po transakcji
Oświadczenia:
● mogą ograniczać rękojmię,
● mogą rozszerzać odpowiedzialność,
● bywają podstawą roszczeń odszkodowawczych.
To nie są zapisy „techniczne” — to realne zobowiązania prawne.
9. Podsumowanie
Oświadczenia stron w akcie notarialnym to jeden z najważniejszych elementów całej transakcji.
Decydują o:
● zakresie odpowiedzialności,
● możliwościach dochodzenia roszczeń,
● bezpieczeństwie po zakupie lub sprzedaży.
Świadoma strona transakcji:
● czyta każde oświadczenie,
● rozumie jego znaczenie,
● nie podpisuje „w ciemno”.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach – dokument, który potwierdza czystość finansową nieruchomości Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach to dokument, który bardzo często …
Home staging działki – jak przygotować grunt, żeby realnie podnieść jego wartość Home staging kojarzy się głównie z mieszkaniami i domami, ale …
Opłata adiacencka – kiedy gmina może zażądać pieniędzy za wzrost wartości działki Opłata adiacencka to pojęcie, które często pojawia się nagle — …
Wypis i wyrys z MPZP – dokumenty, które mówią więcej niż ogłoszenie działki Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to …