Oświadczenia stron w akcie notarialnym – zapisy, które mają realne skutki prawne W akcie notarialnym sprzedaży działki największą uwagę przyciąga cena, dane …
Wypis z rejestru gruntów (WRG) —
kluczowy dokument opisujący działkę
Wypis z rejestru gruntów to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących każdej działki. W praktyce jest to „dowód tożsamości nieruchomości”, zawierający wszystkie najważniejsze informacje o jej parametrach, rodzaju gruntu, właścicielach i sposobie użytkowania.
Notariusz nie przeprowadzi bez niego sprzedaży, urząd nie wyda warunków zabudowy, a geodeta nie wykona podziału.
1. Czym jest Wypis z rejestru gruntów?
Wypis z rejestru gruntów (WRG) to urzędowy dokument wydawany z Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), który zawiera pełny opis danej działki.
Jest to dokument potwierdzający:
● numer i powierzchnię działki,
● użytki i klasy bonitacyjne,
● właścicieli lub użytkowników wieczystych,
● formę własności,
● sposób korzystania z działki.
WRG ma rangę dokumentu urzędowego — jego treść ma pierwszeństwo przed księgą wieczystą w sprawach geodezyjnych.
2. Jakie informacje zawiera WRG?
WRG składa się z kilku kluczowych części:
1. Dane identyfikacyjne działki
● numer działki,
● obręb,
● jednostka ewidencyjna,
● powierzchnia działki (zgodna z EGiB),
● sposób użytkowania.
To fundament — te dane określają fizyczne istnienie działki i jej „dowód osobisty”.
2. Użytki gruntowe
Określają funkcję terenu według EGiB, np.:
● R – grunty orne
● Ł – łąki
● Ps – pastwiska
● Ls – lasy
● N – nieużytki
● B – tereny zabudowane
● Wsr – wody powierzchniowe stojące
To kluczowe, bo rodzaj użytku wpływa na możliwość zabudowy, wyłączenie z produkcji rolnej, podatki oraz ograniczenia.
3. Klasy bonitacyjne (I–VI)
Wskazują jakość gleby i poziom ochrony.
Najważniejsze:
● klasy I–III: ścisła ochrona, wymagają wyłączenia z produkcji rolnej,
● klasy IV–VI: gleby uboższe, łatwiejsze do przekształceń.
To jeden z najważniejszych parametrów dla inwestora.
4. Dane o właścicielu
WRG zawiera:
● imię i nazwisko / nazwa firmy,
● pełną formę własności,
● udziały (np. 1/2, 1/3),
● numer księgi wieczystej.
Informacje te muszą być zgodne z KW — jeśli nie są, oznacza to brak aktualizacji po stronie właściciela.
5. Forma władania WRG określa, czy nieruchomość jest:
● własnością,
● współwłasnością,
● użytkowaniem wieczystym,
● własnością Skarbu Państwa,
● własnością gminy.
To bardzo ważne przy analizie bezpieczeństwa zakupu.
3. Do czego służy WRG? – zastosowanie w praktyce
Wypis z rejestru gruntów jest wymagany przy:
sprzedaży działki
Notariusz musi go mieć, aby sporządzić akt. zakupie działki
Kupujący analizuje dane: użytki, powierzchnię, właścicieli. uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ)
Urząd wymaga aktualnego WRG. pozwoleniu na budowę
Geodeta i projektant muszą znać dane identyfikacyjne. podziałach geodezyjnych
WRG jest podstawą procedury geodezyjnej. wyłączeniu z produkcji rolnej
Użytki i klasy bonitacyjne decydują o opłatach. sporach granicznych i administracyjnych
WRG jest dowodem urzędowym o stanie faktycznym. naliczaniu podatków
Gminy na jego podstawie ustalają:
● podatek rolny,
● podatek od nieruchomości.
4. QR: Dlaczego WRG jest ważniejszy niż księga wieczysta?
W wielu sytuacjach dane z WRG są ważniejsze niż dane z KW, ponieważ:
● WRG dotyczy stanu faktycznego,
● KW dotyczy stanu prawnego.
W sporach administracyjnych, planistycznych i geodezyjnych EGiB jest nadrzędna.
Przykład:
Działka ma w KW 3200 m2, ale w WRG 3000 m2. Urząd uznaje 3000 m2.
5. Jak uzyskać WRG?
Istnieją trzy podstawowe sposoby:
1. Osobiście w starostwie powiatowym
Wydział geodezji.
Czas oczekiwania: od ręki do kilku dni.
2. Przez ePUAP
Coraz więcej powiatów umożliwia wydanie WRG elektronicznie.
3. Poprzez geodetę
Geodeta może pozyskać dokument w ramach realizacji zlecenia.
6. Rodzaje wypisów
1. Zwykły wypis
Zawiera podstawowe dane — stosowany przy sprzedaży.
2. Szczegółowy wypis
Z dodatkowymi informacjami — wymagany przy WZ.
3. Wypis dla kilku działek
Przy większych nieruchomościach lub inwestycjach.
4. Wypis wraz z wyrysem
Najczęściej stosowany zestaw przy transakcjach.
7. Najczęstsze błędy kupujących związane z WRG
1. Kupno działki bez sprawdzenia użytków i klas.
Może to uniemożliwić budowę.
2. Zaufanie powierzchni z KW zamiast z WRG.
Zawsze obowiązuje WRG.
3. Brak weryfikacji, czy właściciel jest zgodny z KW.
Brak aktualizacji = ryzyko.
4. Kupienie działki z nieuporządkowaną formą własności.
5. Zakładanie, że „wyrys z Geoportalu” to oficjalny dokument.
Nie jest — często są tam błędy.
6. Brak analizy udziałów we współwłasności.
8. WRG a wyrys — różnica
● WRG (wypis) → opisowe dane o działce (numery, użytki, właściciele).
● Wyrys → mapa działki, jej kształt, granice i otoczenie.
Oba dokumenty stanowią komplet i są wymagane przy sprzedaży oraz przy poważniejszych analizach inwestycyjnych.
9. Co może sygnalizować, że WRG jest nieaktualny?
● brak zgodności powierzchni z KW,
● inny właściciel niż w księdze,
● nieaktualny rodzaj użytku (np. zabudowane pole nadal jako „R”),
● podział działki niewprowadzony do ewidencji,
● brak numeru KW, mimo że istnieje.
W takiej sytuacji trzeba przeprowadzić aktualizację EGiB.
10. Podsumowanie
Wypis z rejestru gruntów to absolutnie kluczowy dokument dla każdej działki.
Pokazuje dokładnie:
● kto jest właścicielem,
● jaka jest powierzchnia,
● jakie są użytki,
● jakie są klasy gleby,
● jaka jest forma władania,
● jaki jest numer KW.
To z tego dokumentu korzysta notariusz, urząd, geodeta i inwestor — dlatego jego analiza jest fundamentem bezpiecznej transakcji.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Oświadczenia stron w akcie notarialnym – zapisy, które mają realne skutki prawne W akcie notarialnym sprzedaży działki największą uwagę przyciąga cena, dane …
Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach – dokument, który potwierdza czystość finansową nieruchomości Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach to dokument, który bardzo często …
Home staging działki – jak przygotować grunt, żeby realnie podnieść jego wartość Home staging kojarzy się głównie z mieszkaniami i domami, ale …
Opłata adiacencka – kiedy gmina może zażądać pieniędzy za wzrost wartości działki Opłata adiacencka to pojęcie, które często pojawia się nagle — …