Oświadczenia stron w akcie notarialnym – zapisy, które mają realne skutki prawne W akcie notarialnym sprzedaży działki największą uwagę przyciąga cena, dane …
Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB) —
kompletny przewodnik dla kupujących,
sprzedających i inwestorów
Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB) to fundament całego systemu informacji o
nieruchomościach w Polsce. Jest to rejestr, bez którego nie można bezpiecznie kupić,
sprzedać, podzielić ani zabudować działki. Mimo że większość kupujących słyszała o księdze
wieczystej, to właśnie EGiB często zawiera dane bardziej szczegółowe i w wielu przypadkach
rozstrzygające przy sporach i analizach terenowych.
W tym artykule wyjaśniam, czym dokładnie jest EGiB, jakie informacje zawiera, jak z niej
korzystać oraz jakie błędy najczęściej popełniają osoby analizujące działki na rynku.
1. Czym jest Ewidencja Gruntów i Budynków?
Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB) to państwowy rejestr opisujący stan faktyczny
nieruchomości — czyli to, co naprawdę istnieje w terenie.
Zawiera dane o:
● gruntach (działkach),
● budynkach,
● lokalach,
● oraz o właścicielach i użytkownikach.
EGiB jest prowadzona przez starostwa powiatowe jako część Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (PZGiK). To właśnie na podstawie EGiB sporządza się wypisy, wyrysy, mapy ewidencyjne i dokumenty niezbędne przy każdej transakcji. W przeciwieństwie do księgi wieczystej, która pokazuje stan prawny, EGiB pokazuje stan faktyczny, geodezyjny i użytkowy.
2. Do czego służy EGiB?
EGiB pełni kilka kluczowych funkcji:
1) Informacyjna
Pokazuje realne parametry działki — jej powierzchnię, granice, kształt, numer ewidencyjny,
klasy użytków i sposób użytkowania.
2) Prawna / urzędowa
Jest podstawą do wydawania decyzji administracyjnych: WZ, pozwolenia na budowę,
wyłączenia z produkcji rolnej, podziałów geodezyjnych.
3) Podatkowa
Dane z EGiB służą gminom do naliczania podatku od nieruchomości i podatku rolnego.
4) Geodezyjna
Geodeci korzystają z niej przy wznowieniach granic, tyczeniach budynków i aktualizacjach map.
5) Dowodowa
W sporach sądowych i administracyjnych EGiB jest często kluczowym źródłem dowodowym.
3. Jakie informacje znajdują się w EGiB?
EGiB to bardzo bogaty zbiór danych. Najważniejsze z nich to:
1. Dane o działce:
● numer ewidencyjny,
● obręb i jednostka ewidencyjna,
● powierzchnia działki,
● rodzaj użytku (R, Ł, Ps, Ls, N itd.),
● klasa bonitacyjna gleby (I–VI),
● kształt i przebieg granic,
● numer księgi wieczystej (jeśli istnieje).
2. Dane o właścicielu:
● imię i nazwisko / nazwa firmy,
● PESEL / NIP,
● udział w nieruchomości (np. 1/2, 1/3),
● forma władania (własność, użytkowanie wieczyste, współwłasność, dzierżawa).
3. Dane o budynkach (jeśli są):
● numer budynku,
● rodzaj budynku (mieszkalny, gospodarczy itp.),
● powierzchnia zabudowy,
● liczba kondygnacji,
● materiał konstrukcyjny.
4. Dane o lokalach (w przypadku zabudowy wielolokalowej):
● własnościowe, spółdzielcze,
● powierzchnia użytkowa,
● przynależności (piwnica, garaż).
Te informacje są podstawą wszystkich urzędowych decyzji i analiz.
4. Jak uzyskać dostęp do danych z EGiB?
Dane z EGiB można sprawdzić na kilka sposobów:
1. Geoportal krajowy (geoportal.gov.pl)
Pokazuje mapę ewidencyjną, numery działek, użytki i granice — jest najczęściej używany przez
kupujących.
2. Starostwo powiatowe (wydział geodezji)
Można uzyskać:
● wypis z rejestru gruntów,
● wyrys z mapy ewidencyjnej,
● mapę zasadniczą,
● mapę do celów projektowych (odpłatnie).
3. Wnioski elektroniczne przez ePUAP
Coraz więcej powiatów umożliwia pobieranie dokumentów online.
4. Poprzez geodetę
Geodeta może pobrać dane szczegółowe do celów projektowych, wznowienia granic lub
podziałów.
5. Wypis i wyrys — najważniejsze dokumenty przy sprzedaży działki
Wypis z rejestru gruntów zawiera:
● powierzchnię,
● użytki,
● klasy bonitacyjne,
● właścicieli i formę własności.
Wyrys z mapy ewidencyjnej przedstawia:
● kształt działki,
● przebieg granic,
● sąsiednie działki,
● punkty graniczne.
Te dwa dokumenty zawsze trafiają do aktu notarialnego przy sprzedaży.
Bez nich notariusz nie przeprowadzi transakcji.
6. EGiB a księga wieczysta — różnice
To bardzo częsty temat nieporozumień.
Najważniejsze różnice:
EGiB
● Stan faktyczny
● Dane geodezyjne
● Powierzchnia z pomiarów
● Zmiany wprowadzone przez geodetów
● Odpowiada starostwo
Księga wieczysta (KW)
● Stan prawny
● Dane o prawach i obciążeniach
● Powierzchnia deklaratywna
● Zmiany wprowadzane przez sąd
● Odpowiada sąd wieczystoksięgowy
Uwaga:
Zdarza się, że powierzchnia działki w EGiB różni się od tej w księdze
7. Dokładność granic — najczęstszy problem kupujących
EGiB pokazuje granice na mapie, ale nie oznacza to, że granice są dokładne w terenie.
Dlaczego?
● wiele granic zostało ustalonych w latach 60–80, na podstawie starych map,
● nie wszystkie granice mają współczesne pomiary GPS,
● punkty graniczne mogą być przesunięte lub zniszczone.
Dlatego przy inwestycji lub ogrodzeniu często trzeba wykonać:
👉 wznowienie granic lub 👉 rozgraniczenie przez geodetę.
8. Użytki i klasy bonitacyjne — dlaczego są tak ważne?
W EGiB znajdują się dwie kluczowe informacje dla każdego, kto chce budować:
1. Rodzaj użytku (R, Ł, Ps, Ls, N itd.)
Decyduje o tym, czy grunt jest:
● rolny,
● leśny,
● łąką, pastwiskiem,
● nieużytkiem,
● terenem zurbanizowanym.
2. Klasa bonitacyjna (I–VI)
Określa jakość gleby.
Klasy I–III są pod ścisłą ochroną, więc wymagają odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej.
9. Aktualizacja EGiB — kiedy dane mogą się różnić?
EGiB może zawierać dane nieaktualne, jeśli:
● geodeta nie zgłosił aktualizacji po podziale lub wznowieniu,
● budynek stoi, ale nie został zinwentaryzowany,
● działka ma inne użytki niż w rejestrze,
● granice fizyczne nie odpowiadają mapie.
W praktyce oznacza to, że EGiB jest dokładna wtedy, gdy była niedawno aktualizowana.
10. Najczęstsze błędy kupujących analizujących EGiB
1. Zakładanie, że granice na Geoportalu są w 100% dokładne.
2. Niesprawdzanie użytków i klas gleby przed planowaniem budowy.
3. Ignorowanie braku dostępu do drogi publicznej w EGiB.
4. Nieporównywanie EGiB z księgą wieczystą.
5. Mylenie „użytku” z „przeznaczeniem” — to zupełnie inne rzeczy! (użytki ≠ MPZP)
11. EGiB w praktyce — kiedy jest absolutnie kluczowa?
● przy zakupie działki,
● przy sprzedaży działki,
● przy sporach granicznych,
● przy podziałach geodezyjnych,
● przy uzyskiwaniu WZ,
● przy pozwoleniu na budowę,
● przy uzbrojeniu terenu,
● przy wyłączeniu z produkcji rolnej.
Nie ma inwestycji w grunt, która nie wymagałaby danych z EGiB.
12. Podsumowanie
Ewidencja Gruntów i Budynków to najważniejszy rejestr geodezyjny w Polsce — fundament
każdej decyzji dotyczącej działki.
Pokazuje stan faktyczny, użytkowy i geodezyjny, który ma wpływ na:
● wartość nieruchomości,
● możliwość zabudowy,
● bezpieczeństwo transakcji,
● koszty inwestycji,
● podatki i opłaty.
Każdy kupujący powinien umieć czytać wypis, wyrys i mapę ewidencyjną, bo to one decydują o
realnych możliwościach działki.
Kategorie
Ostatnie artykuły
Oświadczenia stron w akcie notarialnym – zapisy, które mają realne skutki prawne W akcie notarialnym sprzedaży działki największą uwagę przyciąga cena, dane …
Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach – dokument, który potwierdza czystość finansową nieruchomości Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach to dokument, który bardzo często …
Home staging działki – jak przygotować grunt, żeby realnie podnieść jego wartość Home staging kojarzy się głównie z mieszkaniami i domami, ale …
Opłata adiacencka – kiedy gmina może zażądać pieniędzy za wzrost wartości działki Opłata adiacencka to pojęcie, które często pojawia się nagle — …